市区重建局

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市区重建局
Urban Renewal Authority
公司前身土地发展公司
成立2001年5月1日
代表人物主席:周松岗
行政总监:韦志成
总部 香港香港岛上环皇后大道中183号
中远大厦26至28楼
产业地产及发展
网站www.ura.org.hk
市区重建局总部所在大厦──中远大厦

市区重建局(简称:市建局;英语:Urban Renewal Authority)是香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构,前身为于1988年成立的土地发展公司。鉴于香港特别行政区政府希望加快市区重建,于2001年通过《市区重建局条例》及成立市区重建局,职责包括加速旧区重建、促进复修楼龄较高楼宇、修葺保育具有历史或者建筑价值的楼宇,并且透过改善旧区的环境促进经济发展。

架构[编辑]

委员会[编辑]

设有多个委员会处理居民的安置及补偿、重建规划及文物保护等事务。

董事会主席
行政总监

历史[编辑]

成立[编辑]

政府为了解决市区老化的问题,并改善旧区居民的居住环境,当局于2000年7月制定《市区重建局条例》(第563章)成为法例。该条例为推行市区更新提供一个新架构。市建局于2001年5月1日成立。[1]

2001年的市区重建策略要求市区重建局以“4Rs”策略为重建策略。分别为︰

  • 重建发展(Redevelopment)
  • 楼宇复修(Rehabilitation)
  • 文物保育(PReservation)
  • 旧区活化(Revitalisation)

2010至2012年[编辑]

根据市区重建局2010至11年进行的统计,在香港市区内楼龄逾50年的楼宇有逾4,000幢。在未来十年,这些楼宇的数目更会按年递增。

2011年2月,市建局提出一系列新政策,建议进行市区重建时应采用“以人为先,地区为本,与民共议”,并要求市区重建局推出由居民申请的重建,以及补偿方式要增加楼换楼选项。市区重建策略

2011年3月,市区重建局董事会通过《“楼换楼”先导计划》。根据《市区重建策略》,“楼换楼”是给予住宅自住业主现金补偿及特惠金以外的另外一个选择。同年4月,市区重建局开始在市区重建事务中担当“促进者”角色的框架。同年5月,市区重建局通过“需求主导”重建模式的执行框架;该重建模式是香港政府于同年2月公布的新《市区重建策略》的其中一项重要措施;同年8月,通过其艺术文化支援政策

市区重建局成立至2012年,推行了56个重建项目,令到3万4千户居民受惠,并且为到房屋市场提供约1万9千个新住宅单位。同年9月3日,市区重建局位于深水埗首个“需求主导”重建项目取得突破,逾8成业主在60日考虑期届满前同意将其物业出售予该局,是该局历史上首个落实由业主申请重建的项目。同年12月,为了协助增加香港土地供应,市区重建局表示于未来5年将会加快重建步伐[2]。主席张震远表示,有需要研究将更多的工业大厦更改作为房屋用途,惟现时市区重建项目的速度太慢,每个项目至少历时7至8年,大型项目超过10年,他直言需要认真探讨各个环节是否有加快的空间。他透露,市区重建局方于未来5年计划投放250亿港元进行重建发展及楼宇复修等,又会逐步接手香港房屋协会的楼宇复修工作,预计涉及6千7百幢楼宇,惠及约23万个单位的业主[3][4]

2015至2020年[编辑]

针对目前多项重建项目均为旧楼重建,不利于整个旧区的重新发展,市区重建局董事会于2015年4月23日开会讨论有关于来年的计划时,非执行董事蒋丽芸提出未来应该多做“旧区重建”,而非“旧楼重建”。而另一位非执行董事黄远辉指出,在会议上讨论了市区重建局的长远策略定位,例如在旧区集中重建项目,令到旧区更新更快可见成效。

就此,市区重建局就此拟议改变模式,研究于集中重建,以加快更新旧区。而土瓜湾则为列为新策略的试点;由于九龙城市区更新地区咨询平台已经提出优先重建九龙城马头围道十三街五街环字八街九龙城道落山道一带,故此该三区有望成为区内的大型重建项目[5]

2016年3月4日市区重建局今日启动九龙城庇利街/荣光街发展项目的法定规划程序,是局方继观塘项目后近年最大规模的重建,预计斥资116亿元发展,重建包括马头围道107及109号单号、荣光街2至50号双号、庇利街3至21号单号、环发街1至19号、环兴街1至20号、环乐街1至20号及环达街1至13号,涵盖103个街号,880个业权,估计有2,000住户受影响,项目地盘面积达8.65万平方呎,重建后可提供1,150个4至500平方呎住宅单位,涉及6幢大厦共55,500平方米住宅楼面,料2025至2026年度落成

2017年7月28日市区重建局今日启动西营盘崇庆里/桂香街项目,项目位于崇庆里1至7号(单数)和2至4D号(双数)、德辅道西216至218号及桂香街12至16号(双数),涉及14个街号,楼宇高6层至8层,没有电梯,于1959年至1978年建成,地盘总面积约1,120平方米,估计涉及98个业权,重建后总楼面达8,700平方米,可提供165个中小型住宅单位,项目预计在2026至2027年完成,初步估计发展成本达13亿。

2017年10月24日永泰地产(占65%)及资本策略地产(占35%)合组财团Southwater Hong Kong Limited以116.2亿港元,夺得市建局卑利街、嘉咸街地盘C项目,地盘位于嘉咸街、结志街及阁麟街, 地盘面积2万8901平方呎,以项目可建楼面面积43万3520平方呎面积计算,每方呎楼面地价约2.68万元, 另外, 提供一个不少于1万4100平方呎的公众休憩用地.

2018年3月15日市建局启动两个新重建项目,包括上环皇后大道西/贤居里项目及大角咀橡树街/埃华街项目,项目范围包括楼龄约50年的皇后大道西129至151号单数门牌号的建筑物,及贤居里垃圾收集站和公厕,和李陞街游乐场内的5人足球场,地盘总面积约2046平方米,大角咀橡树街/埃华街项目,地盘面积约820平方米,包括橡树街89至95号单数号及埃华街1至5号,毗邻杉树街/橡树街需求主导重建项目,项目界线内的建筑物楼龄由41年至55年,楼高6至10层。

2018年6月21日市区重建局启动土瓜湾荣光街/崇安街重建项目,涉及土瓜湾银汉街44号至54号A(双数)和荣光街72号至118号(双数),地盘总面积约3016平方米,包括周边的部分公众人行道面及政府土地的小巷。重建范围内的建筑物,于1958至1961年间落成,覆盖36个街号,楼高8层

2017/18年度市建局完成的4个重建项目,合共录得102.65亿元盈余,当中以湾仔利东街“囍汇”盈余最高,达88.4亿元;另一湾仔项目“尚翘峰/壹环”亦录得11.17亿元盈余;而大角嘴的“形品‧星寓”项目则录得4.73亿元盈余。市建局位于旺角波鞋街的项目“Skypark”则录得1.65亿元亏蚀。

2019年2月22日市区重建局启动九龙城启德道/沙浦道重建项目KC-015,项目涉及沙浦道31至49号(单数)、沙浦道55至73号(单数),及启德道24至82号(双数)内的建筑物,地盘总面积约6106平方米,包括两块政府土地、一条后巷、部分沙浦道及周边的部分公众人行道,覆盖50个街号,约450个业权,包括670户家庭及40间地铺。项目总楼面面积约4.8万平方米,将提供40100平方米住宅楼面面积,涉及约810个中小型单位,及8000平方米商业/零售楼面面积,当中800平方米可用作社区用途,项目预计8至10年完成

2020年10月16日市区重建局启动旺角山东街╱地士道街项目重建项目,项目涉及旺角山东街1至27号(单数)、地士道街1至23号(单号)、奶路臣街2L至2M号,覆盖24个街号,约170个业权,包括280户家庭及有约20间地铺。地盘总面积约2790平方米,包括康乐及文化事务署辖下的地士道街休憩花园、一条政府土地上的小巷,及周边的公众人行道,重建后会提供约12450平方米的住宅楼面面积,兴建约300个中小型私人住宅单位、2850平方米政府社区设施、约2490平方米商业楼面,重置780平方米休憩用地。

主要市区更新计划[编辑]

观塘市中心重建项目是市区重建局目前最大型的重建项目
位于上环皇后街帝后华庭是市区重建局成立后已经完成的物业项目之一
深水埗荔枝角道、桂林街、医局街重建项目
旺角上海街、亚皆老街保育项目
万景峯重建项目
启明街重建项目

重建项目[编辑]

资助房屋[编辑]

楼宇复修[编辑]

主要为旧楼维修,于不清拆的情况下延长旧楼使用期。计划范围包括中西区、马头围、油麻地、旺角、大角咀、观塘等。[1][2]

保育项目[编辑]

活化项目[编辑]

需求主导重建项目[编辑]

2015年以实用面积每平方呎13,614元,创下历来最高的住宅项目收购价。

2017年以实用面积每平方呎13,391元作出收购,成为九龙区住宅重建项目收购价历来第二高记录

财政[编辑]

  • 2002年6月,香港立法会通过在5年内向市区重建局注资100亿港元,以推行各项市区重建计划。
  • 2002年,收益为1.28亿元, 亏损5.58亿港元, 资产净值为负27.19亿元
  • 2003年,收益为0.057亿元,亏损2.27亿港元, 资产净值为负9.46亿元
  • 2004年,收益为2.01亿元, 亏损0.08亿港元, 资产净值为9.74亿元
  • 2005年,收益为49.36亿元,盈余30.02亿港元,资产净值为59.76亿元
  • 2006年,收益为27.66亿元,盈余15.77亿港元,资产净值为95.53亿元
  • 2007年,收益为5.36亿元, 盈余7.66亿港元, 资产净值为123.23亿元
  • 2008年,收益为52.66亿元,盈余20.95亿港元,资产净值为144.18亿元
  • 2009年,收益为14.13亿元,亏损44.59亿港元,资产净值为144.18亿元
  • 2010年,收益为96.63亿元,盈余70.18亿港元,资产净值为169.77亿元
  • 2011年,收益为36.47亿元,盈余22.09亿港元,资产净值为191.86亿元
  • 2012年,收益为36.9亿元, 盈余25.84亿港元,资产净值为217.7亿元
  • 2013年,收益为53.41亿元,盈余44.37亿港元,资产净值为262.07亿元
  • 2014年,收益为11.69亿元,亏损22.7亿港元 ,资产净值为239.37亿元
  • 2015年,收益为99.04亿元,盈余44.37亿港元,资产净值为250.13亿元
  • 2016年,收益为74.22亿元,盈余44.51亿港元,资产净值为297.64亿元
  • 2017年,收益为50.35亿元,盈余31.42亿港元,资产净值为326.06亿元
  • 2018年,收益为138.67亿元,盈余120.38亿港元,资产净值为446亿元

争议[编辑]

观塘街坊透过艺术批评重建项目只兴建豪宅及大型商场,未能够改善基层的社区生活

丑闻事件及公关灾难[编辑]

前董事行贿[编辑]

2005年,市区重建局前董事许振文与生意拍档莫京儒于当年内部认购市区重建局参与兴建的坚尼地城泓都24个单位,涉嫌串谋新世界发展职员隐瞒4份临时买卖约,藉以避过缴交49万港元印花税;至于另外9个无法出售的单位,许振文企图向市区重建局时任执行董事林筱鲁行贿,要求他协助踢契,以取回583万港元订金,后来被该名执行董事举报。2009年2月3日,区域法院裁定许振文串谋诈骗行贿罪名成立,判监禁15个月。[11]

虚构咨询受访者[编辑]

2006年4月,市区重建局为筹划观塘裕民坊重建项目,首次向居民发行一份名为《观塘路》的地区报章,报章上列出多名“业主”、“商人”及“街坊”支持重建工作,惟被香港传媒揭发不少人士访问均为虚构。[12]

在维基百科条目作出隐恶扬善的删改[编辑]

2012年9月,市区重建局企业传讯总监邱松鹤被指控于2012年5月至9月期间在维基百科上编辑市区重建局、政务司司长林郑月娥发展局局长陈茂波、市区重建局主席张震远永利街嘉咸街以及利东街的条目,作出隐恶扬善的删改。邱松鹤于中文及英文维基百科均使用账户Qshshq,在英文维基百科用户页上更表明身份。他不但删走对市区重建局的批评,更加入宣传性质的内容[13]。例如经常被批评活化成高级餐厅后,一般香港市民难以参观的和昌大押被形容为“香港市民和游客的好去处”。香港维基媒体协会于9月21日发表声明,强调严禁用户利用维基百科宣传,劝喻公关应该避免在有利益冲突的条目作出编辑。邱松鹤反驳指出维基百科的编辑原则矫枉过正,认为机构的传讯人员有权利在维基百科上提供机构的新资料,只要严格按照编辑原则,机构传讯人员在相关网页上提供事实的权利不应剥夺[14]

将湾仔和昌大押天台列为“私人公共空间”[编辑]

The Pawn只在地下侧门及天台贴出告示,表示平台花园开放时间为上午11时至晚上11时,一般市民难以察觉天台是公共空间。记者向酒吧职员查询可否到天台参观及逗留,职员表示可以。但市建局发言人表示,和昌大押天台属“ Private Open Space”(私人公共空间),而非“ Public Open Space”(公共空间),食肆开放天台给市民休憩是出于好意,目的是希望公众可更亲密参观这历史建筑物。[15]

重建发展模式争议[编辑]

市建局高层:政府的“安全套”,“干完脏了就扔了”[编辑]

2014年,于光华新闻文化中心主办的“双城对话:台北x香港”论坛上,时任市区重建局总监(规划及设计)马昭智被问到旧区重建往往未能保留社区特色时,回应时形容市建局是政府的“安全套”,政府不想做、不敢做的项目就会丢给市建局,以及被政府“干完脏了就扔了”,暗示市建局拆毁旧区的方式,只是按照政府政策执行,及替政府孭镬。[16][17]

市建局高估开支[编辑]

2017年12月5日,本土研究社指出,市建局过去十年预计总开支每年平均达271亿,但翻看相关年报,实际总开支平均只有137亿,远低于当初估算,十年以来累积下来一共高估589亿。团体质疑,市建局错误高估开支,借此合理化现时重建模式,令市建局为了收回高估后的开支,只能以“赚到尽”的方式开发土地,而拒绝其他发展方式,如公营/私营混合物业发展模式、兴建公屋或其他可负担房屋等。[18]

市建局过去预计开支与实际开支差距如下[19]

财政年度 预计开支(亿) 实际开支(亿) 高估金额(亿) 高估百分比
2007-08 至 2011-12 300 142 158 111%
2008-09 至 2012-13 300 116 184 159%
2009-10 至 2013-14 202 87 115 131%
2010-11 至 2014-15 160 147 13 9%
2011-12 至 2015-16 200 162 38 24%
2012-13 至 2016-17 250 169 81 48%

顾问报告:指出市区重建局“向钱看”,倾向考虑商业盈利[编辑]

市区重建局于2015年发表的顾问报告建议被指为“向钱看”,触发行政总监谭小莹辞职而引起争议。市区重建局主席苏庆和强调市区重建局的运作模式一直无变,不过希望引入新思维,例如用尽地积比率、重建价值不高的旧楼,可以改为加强楼宇复修。对于顾问报告建议改变重建模式,考虑盈利及商业效益,苏庆和不认为顾问报告引起市区重建局内部反感,强调自己处事一直追求效率和效益,清者自清,不会受到其他噪音影响,他会尽好主席之份[20]

受影响市民状况[编辑]

住宅租户迫迁事件引发居民抗争[编辑]

2009年6月26日,市区重建局宣布位于深水埗顺宁道的重建项目,并进行人口冻结登记。该项目涉及182人受影响,而租户占67人。但由人口冻结日当天开始直至往后的3个月内,同区出现不寻常的大型迫迁,至少有13户住宅租户被地产业主终止租约及要求收回单位,甚至告上法庭[21]。由当区居民组成的顺宁道重建关注组质疑,出租业主在资讯不全的情况下以为赶走租客可以获得市建局更多赔偿,但根据市建局政策,实质上是不会增加任何赔偿,市建局间接在迫迁事件上得益,因为当时没有机制处理已接受人口登记但于之后被迫迁离的租户的安置及补偿安排,若租客被赶走,市建局则可以省回安置及赔偿金[22]

迫迁事件引起基层租户的连串抗争,要求修改市区重建局的政策漏洞。顺宁道重建关注组发起一项“寻找市建局董事会主席张震远”的行动,于2009年12月30日起,以马拉松方式接力寻人,逢星期一、三、五,关注组及声援者在午饭时间到市建局楼下寻找张震远,要求接信及承诺修改政策漏洞,行动直至次年1月22日张震远于总部地下接收迫迁租户信件后方结束[23]。在2010年4月15日,有顺宁道重建项目的租户杨女士因被迫迁而无家可归,遂于项目对面的公园扎营,抗议市区重建局欠缺保障,并批评市建局意图分化居民,声称可以用市建局物业单位安置她,但要求她不可以告诉其他居民,及要求签保密协议,杨女士认为市建局应合理安置所有被迫迁租户,而不是用个别处理的方法,因此拒绝市建局提议[24]

重建区居民的抗争行动及关注团体的持续监察成功迫使市建局多次修改政策漏洞,包括:

在2009年11月,市区重建局推出“优化住宅租客援助措施”,但只为被迫迁的租户提供小额搬迁补助金,被批评为是“假优化,真卸责”,是变相剥扣了租户原有安置或赔偿权益。

在2012年2月,顺宁道重建关注组于市区重建局新重建项目的社会影响评估中发现了一项名为“住宅租客体恤援助计划”的新措施,声称会赔偿给被迫迁租户,但在顺宁道重建关注组去信追问市建局细节后,发现在申请条件上十分苛刻,批评是刻意令被迫迁租户难以申请[25]

在2017年6月13日,市区重建局宣布优化“住宅租客体恤援助计划”,指在优化政策下,被迫迁住宅租户可获赔偿金,或如符合入住公屋资格,可获公屋安置,或如未能符合入住公屋资格,亦可获安置于市建局的安置大厦[26]。民间组织旧区街坊自主促进组质疑,市区重建局并没有清晰界定“迫迁”的定义,如租户居住的单位天花严重漏水,但业主因市建宣布重建拒绝维修,又或者业主觉得租户有赔偿或安置,因此大幅加租几倍,令租户无法承担,这些情况是否属于迫迁,而市区重建局又是否会提出协助及保障他们作为重建租户的权益,这些均没有交待[27]

小店租户遭迫迁 市建局保障不力[编辑]

2013年5月,H18 重建项目“卑利街╱嘉咸街发展计划 ”的商铺租户关注组发布一份立场书,批评市区重建局自2007年宣布重建项目后,一直任由租户被业主鱼肉,有在结志街经营的杂货店及钧乐茶餐厅就被加租三成多[28],而根据市建局的特惠津贴发放准则,即使有铺租户面临业主大幅加租,租户亦没有选择,如不续租至市建局土收或成功收购,该店将不获任何特惠津贴,唯有任由业主加租,瓜分租户的补偿金,关注组指市建局理应修改政策漏洞,保障小商户权益[29]

相同问题在往后重建区仍有一直发生,而在关注团体争取多年后,市区重建局在2017年6月才宣布推出一项优化措施,指在收购物业前被业主迫迁的小商户亦可以申请一笔“营商特惠津贴”的补偿[30]。然而,新措施的推行并没有舒缓重建区内铺租户的迫迁状况,在两个月后土瓜湾庇利街/荣光街重建项目即发生大规模的迫迁事件,位于庇利街单数3至21号中,有近一半或以上的小店均分别被业主要求终止租约[31]

2017年9月14日,由五个土瓜湾重建项目小商户共同组成的“KC9-KC13受影响非住宅租户关注组”发起集会请愿行动,批评市区重建局的新措施充满漏洞,未能真正保障铺租户的权益,不但变相克扣原有赔偿,还要先等待市建局成功收购业权后才能领取发有关赔偿,十分荒谬。被迫迁的小店潮汕美食老板娘受访时指,小商户面对骤如其来的迫迁,除了往后生计堪虞外,还需要应付各项结业支出,只是员工的遗散费,就可能周转不灵[32][33],而市建局的补偿却随时要在结业数年后才发放,根本无助舒缓燃眉之急。直至2018年12月,事隔一年多,已结业的潮汕美食仍未取得市建局的补偿。

重建过程漫长 居民生活受困扰及缺乏保障[编辑]

市区重建局宣布重建项目后,并非即时安置或补偿给区内居民,而受影响的住宅租户更需要等待业主先出售单位给市建局,才有机会获得安置或补偿。在深水埗东京街/福荣街重建项目,有居民等待了超过五年仍未有安置,而大厦楼宇由于长期没有再做维修,外墙及单位内部均出现石屎剥落的情况,险酿成人命伤亡,但市建局仍然拒绝先对居民安置,被质疑是要“玩死居民”。[34][35]

一项在土瓜湾重建项目进行的社区调查亦发现,在市建局宣布重建后,重建项目内的居住环境急促恶化,包括唐楼照明系统损坏、卫生及治安情况恶化、楼宇失修恶化等问题。[36]重建项目内的治安亦引来居民忧虑,有受重建影响居民组成的关注组在2016年11月举办记招,批评市建局在成功收购重建区内物业后,以粗铁链锁起物业闸门,并贴上告示列明单位已被收购,更会拆烂部分已收购单位,令旧楼形同废墟,手法十分高调,招引贼人犯案,令尚未搬离的住户不安。[37]

管理费过高[编辑]

近年市局重建局发展的项目,管理费都高于私人住宅,如焕然壹居管理费呎租达港币4元。另外,由于市建局在发展项目的公契中列明收取管理人酬金为大厦开支的百份之十,变相尽可能谷大大厦支出,以赚取更多管理人酬金,亦令管理费居高不下。

相关条目[编辑]

参考文献[编辑]

  1. ^ 《市区重建策略》发展局 2011年2月
  2. ^ 观塘重建项目明年卖楼花 《东方日报》 2012年12月22日
  3. ^ 五年投放250亿 加快重建 《星岛日报》 2012年12月22日
  4. ^ 市建局变阵 提前检讨重建门槛 Archive.is存档,存档日期2013-04-28 《明报》 2012年12月22日
  5. ^ 市建局研旧区集中重建 《东方日报》 2015年4月24日
  6. ^ 市建局各区项目-晏架街╱福全街项目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  7. ^ 市建局各区项目-顺宁道项目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  8. ^ 市建局各区项目-新山道╱炮仗街项目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  9. ^ 市区重建局新闻发布-市建局启动两项保育暨活化项目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  10. ^ 市建局各区项目-市建局启动两项保育暨活化项目 页面存档备份,存于互联网档案馆
  11. ^ 商人就出售“市建局”住宅单位贪污及诈骗印花税判囚十五个月 廉政公署新闻公布,2009年2月3日
  12. ^ 《区报涉伪造民意 观塘重建咨询 受访“街坊”身份虚构》,香港经济日报,2006年5月2日。
  13. ^ 隔墙有耳:揪出最贵五毛党 2012年9月19日
  14. ^ 總監做五毛黨 市建局遭維基發炮, 蕦果日报, 2012-09-21 
  15. ^ 苹果日报 和昌大押天台属私有 (2009年4月7日)
  16. ^ 市建局自比「安全套」. Apple Daily 苹果日报. [2018-07-20]. 
  17. ^ VDOplatform 影像平台 | 香港獨立媒體網. 香港独立媒体网. [2018-07-20]. 
  18. ^ 本土研究社 | 香港獨立媒體網. 香港独立媒体网. [2017-12-09]. 
  19. ^ 市建局業務綱領的預算開支及實際開支. Google Docs. [2017-12-09] (中文(中国大陆)‎). 
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  23. ^ 順寧道重建街坊促港府處理租戶問題 - 大紀元. 大纪元 www.epochtimes.com. 2010-01-26 [2018-11-26] (中文(台湾)‎). 
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外部链接[编辑]

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